서울 강남의 한 오피스 빌딩에서 냉방을 평소와 같이 작동했음에도 실내 온도가 쉽게 내려가지 않는 현상이 발생했다. 점검 결과 장비 노후화가 원인이었고, 이 기간 에너지 사용량이 20% 이상 증가한 것으로 나타났다. 외부에서는 발견하기 어려운 비효율 사례다.

국토교통부 조사에 따르면 국내 빌딩의 44%가 준공 30년 이상 된 노후 건물이다. 이들 건물은 단열 성능 저하와 설비 노후화에 따른 에너지 손실 문제를 겪고 있다.

비효율 문제는 사전 인지와 대응이 어려운 점도 문제로 지적된다. 예를 들어, 자리가 비어 있는 공간에서도 냉난방이 계속 작동되거나 배관 누수, 침수 사고가 야간이나 휴일에 발생해 초기 대응이 지연되는 경우가 많다. 이에 따라 피해 규모가 커지고 복구 비용 부담도 증가한다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 '빌딩 에너지 솔루션'이 관심을 받고 있다. 이 솔루션은 에너지 사용 패턴을 학습해 최적 운영 방안을 제시하는 '빌딩에너지 관리시스템'과 IoT 센서로 누수·침수 사고를 감지하는 '스마트 건물관리 시스템'으로 구성돼 있다.

빌딩에너지 관리시스템은 건물 내 설치된 센서를 통해 에너지 사용량과 설비 운영 데이터를 실시간으로 수집·분석한다. 이를 통해 냉난방, 조명, 환기 설비의 정상 작동 여부를 24시간 모니터링한다. 평소와 다른 에너지 사용 변화나 설비 이상 징후가 나타나면 관리자에게 즉시 알림을 보내며 신속 대응을 지원한다.

또한 건물별 에너지 사용 패턴을 분석해 효과적인 운영 방안을 안내한다. 예를 들어, 특정 시간대 에너지 사용 집중 현상이나 냉방 효율 저하 시점을 파악하고 이에 따른 설비 가동 시간이나 온도, 조명, 환기 조정을 제안한다. 필요하면 시스템에서 직접 설비를 제어해 에너지 사용을 줄이고 운영 효율을 높일 수 있다.

해당 시스템은 ESG 경영 지원 기능도 제공한다. 실시간 수집 데이터에 에너지원별 배출 계수를 적용해 온실가스 배출량을 자동 산정한다. 이를 통해 기업은 수작업 없이 배출량을 산출하고 ESG 보고서 작성과 에너지 절감 성과 관리에 활용할 수 있다.

에너지 절감 효과가 확인되면서 지자체의 지원도 이어지고 있다. 서울시는 준공 15년 이상 건물에 최대 20억 원 무이자 융자를, 경기도는 설치비의 85% 이내 최대 5억 원을 연 1.8% 저금리로 융자해 비용 부담을 줄이는 정책을 시행 중이다.

한편, 건물 관리에서 에너지 비용 외에도 배관 누수와 물탱크 범람 사고가 주요 문제로 남아 있다. 이러한 사고는 복구 비용 증가와 영업 중단을 초래하며, 주로 사람이 부재한 새벽이나 휴일에 발생한다.

스마트 건물관리 시스템은 IoT 센서를 통해 기계실과 배관실 등 주요 설비를 24시간 모니터링한다. 온도와 수위 센서가 설정 범위를 벗어나거나 급격한 변화가 감지되면 에스원 관제센터와 관리자에게 즉시 알림을 전달해 빠른 대응을 돕는다.